Приемка объекта недвижимости по договору долевого участия

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее –Федерального закона № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Объект строительства должен быть расположен на земельном участке, целевое назначение которого позволяет строительство многоквартирного дома. При застройке большинства земельных участков, особенно для целей возведения жилья, требуется соблюдение процедуры изменения вида разрешенного использования земельных участков. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства ничтожны (ч. 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве). Данная норма основана на одном из важнейших прав потребителя - праве на получение товаров, результатов работ и услуг надлежащего качества. До исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных данной нормой, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства вышеуказанным требованиям и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Судебная практика показывает, что застройщики не спешат устранять выявленные недостатки, и гражданам приходится обращаться в суд уже с требованиями о возмещении своих расходов на устранение этих недостатков. При этом получение застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не лишает участника долевого строительства права требовать устранения выявленных им недостатков объекта капитального строительства. В подтверждение факта возникновения недостатков дольщику необходимо составить акты о выявленных дефектах и представить заключение строительно-технической экспертизы, в соответствии с которым установлено, что квартира не соответствует требованиям проектной документации, какая система на момент обследования находится в неработоспособном состоянии. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона. Важно отметить то, что участнику долевого строительства не предоставлено право обменять квартиру ненадлежащего качества на качественную квартиру. Существенный недостаток товара (работы, услуги) - это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки. Таким образом, в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства Вышеуказанная норма не применяется, если выявленные недостатки являются несущественными, то есть позволяют использовать объект долевого строительства в соответствии с согласованными в договоре условиями. Каждый из этих фактов в случае конфликта определяется по результатам строительной экспертизы объекта долевого строительства. Законом установлен обязательный досудебный претензионный порядок удовлетворения требований дольщика.Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. Однако если срок устранения недостатков сторонами не согласован, то возможно применить по аналогии п. 1 ст. 20 Закона о защите прав потребителей. В котором предусмотрено, что, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней. Следовательно, если в этот 45-дневный срок застройщик не устранил недостатки, участник долевого строительства вправе применить к нему меры ответственности, установленные законом, и предъявить иск в суд.